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房地產(chǎn)天籟華都項目策劃及廣告策略（1）
作者：dongfei 時間：2008-8-5 字體：[大] [中] [小]
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天籟華都作為東營市大型高尚居住社區(qū)，在經(jīng)歷了東營廣大居民挑剔的眼光之后隆重開盤，
一、 計劃概要
天籟華都作為東營市大型高尚居住社區(qū)，在經(jīng)歷了東營廣大居民挑剔的眼光之后隆重開盤，迎來了銷售的旺季---春季，春季是消費者心理最浮躁的時期，對外來事物的接受率很高，在這一時段的廣告效應(yīng)將會是最好的，所以為了契合房展會的召開，本案在做好廣告宣傳的同時，還要在銷售手段上更進一步，進行一次促銷活動，凡是在房展會期間一周內(nèi)帶著天籟華都的宣傳單到項目售樓處者一律給予VIP金卡待遇，如在房展會期間一周內(nèi)，交納部分意向金的可享受VIP白金卡待遇；房展會期間一周內(nèi)組團考察本案，并交納意向金或者定金者，可享受VIP鉆石卡待遇。
二、市場營銷現(xiàn)狀
天籟華都在開盤前開展了一次預售活動，但活動效果不甚理想。去年參加了兩次的房展會也沒有達到預期效果，其主要競爭對手“香格里拉”和“萬家新城”銷售情況也一直不太理想，綜其原因，主要是這個片區(qū)在東營人眼中是一個比較偏遠的地方，并且小高層的概念一直無法真正深入人心。
1. 市場情勢
東營的房地產(chǎn)市場不同于其他地區(qū)，第一。東營的地價較同類地市稍微便宜；二，東營人口少，購房欲望不是太強；三，房價受外力影響教小，房價基本都能保持。
從片區(qū)上來講，傳統(tǒng)上不被人所重視的中心城區(qū)北部勝華地區(qū)在2007年展現(xiàn)了自己的風采，本案以外有“香格里拉”“萬家新城”等等，這一片區(qū)將會在日后形成以多層、小高層以及高級住宅并列的全新居住社區(qū)，其區(qū)域化將會更加的明顯。 從顧客需求上來講，本案附近聚集多數(shù)為老油田職工，藍天、白云等小區(qū)作為油田老社區(qū)經(jīng)歷了這一地塊的發(fā)展，他們對這一地塊含有深厚的感情，在這一點上，我們針對這部分人群做市場是無可厚非，并且是非常有必要的。
2. 產(chǎn)品情勢
項目規(guī)劃策略天籟華都作為東營區(qū)政府的一大手筆，始終為東營市民所關(guān)注。而其所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但 是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，天籟華都的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的 生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在天籟華都的整個具體推廣策劃中。
3. 競爭情勢
香格里拉： 萬家新城： 規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述(比如此次房展會的準備情況)。
4. 宏觀環(huán)境情勢
從整個東營房地產(chǎn)市場來看，隨著新的房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，具有區(qū)域性的房地產(chǎn)發(fā)展熱點不斷開始出現(xiàn)和形成，東城新區(qū)在開發(fā)過程中表現(xiàn)的異�；钴S，隨著海信盈城、眾城格林楓景等等的陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，耿井地區(qū)逐漸形成房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。 從東營居民的消費水平來看，油田職工非常具有代表性，油田職工在推動東營房地產(chǎn)發(fā)展方面起到了非常重要的作用，他們熱衷于購置房產(chǎn)，雖然有傳聞油田要建經(jīng)濟適用房，但這些對整個東營的房地產(chǎn)市場更多的是帶動作用，購置房產(chǎn)也許會成為油田職工的新時尚。再加上不斷涌進的外來人員，使得東營的城市越來越有人氣，而對居住的需求將會直接影響到整個東營房地產(chǎn)發(fā)展。