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華森地產(chǎn)項(xiàng)目房價(jià)測算分析與初步定位（2）
作者：在水底思想 時(shí)間：2008-9-28 字體：[大] [中] [小]
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目標(biāo)利潤＝總投資額×目標(biāo)投資利潤率
目標(biāo)利潤＝總成本×目標(biāo)成本利潤率
C、計(jì)算售價(jià)
例：樓盤項(xiàng)目：26120平方米，未來實(shí)現(xiàn)銷售25858.8平方米，總開發(fā)成本為3734萬元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的10%，那么
目標(biāo)利潤＝總成本×成本利潤率
�。�3734×10%
�。�373.4（萬元）
每平方米售價(jià)＝（總成本＋目標(biāo)利潤）／預(yù)計(jì)銷售量
＝（3734＋373.4）／25858.8
�。�1588.4元
3）售價(jià)加成定價(jià)法：
單位產(chǎn)品售價(jià)＝單位產(chǎn)品總成本／（1－加成率）
例：“華森春城的開發(fā)成本為1444元／米2，加成率為A＝10%，B＝5%，那么
A每平方米售價(jià)＝1444／（1－10%）＝1604元
B每平方米售價(jià)＝1444／（1－5%）＝1520元
4）數(shù)據(jù)分析：
1、可以看出，有兩種測算結(jié)果均為1588元，在計(jì)算過程中，加成率不高的情況下每平方米售價(jià)不會(huì)突破1550元。
2、平均價(jià)位和較低價(jià)位，與項(xiàng)目所在的區(qū)域在售樓盤的成本價(jià)位相比，略高，不太接近，原因有如下幾個(gè)方面：
1）本預(yù)算中設(shè)計(jì)的加成率不具有確定性
2）本預(yù)算中的目標(biāo)利潤數(shù)據(jù)有待評估
3）開發(fā)成本核算數(shù)據(jù)，趨于保險(xiǎn)態(tài)勢
七、區(qū)域性樓盤當(dāng)前市面住宅房價(jià)調(diào)查：
1、水榭名居起價(jià)：無多層，小高層1500元
2、康居人家起價(jià)：多層已賣完，小高層1388元
3、磁湖新都起價(jià)：多層1588元，小高層1630元
4、牧羊詩苑起價(jià)：多層1580元，小高層1680元
5、水 云 軒起價(jià)：無多層，小高層1650元。
6、金谷名都起價(jià)：價(jià)格沒有出臺。
八、華森·牧羊春城項(xiàng)目住宅房價(jià)再定位
價(jià)格單位：元
定位理由：
1）項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)豐富，有理論依據(jù)略增公司目標(biāo)利潤（率）
2）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)周期短，交房期快
3）項(xiàng)目多層多于小高層，營銷風(fēng)險(xiǎn)相對趨低
4）項(xiàng)目社區(qū)人文環(huán)境、人居環(huán)境占有一定的特色優(yōu)勢
5）項(xiàng)目社區(qū)配套、物業(yè)配套齊全
6）該價(jià)位在區(qū)域性樓盤中，趨于中檔，有利于提高產(chǎn)品競爭力
7）項(xiàng)目房價(jià)前期定位不宜過高，留下房價(jià)升幅空間。
8）本案認(rèn)為戶型朝向的好壞，不應(yīng)作為房價(jià)高低調(diào)整的參考依據(jù)，只能在營銷過程中實(shí)施策略營銷，對外銷售。
價(jià)格實(shí)施原則：
1）起步價(jià)、價(jià)差、均價(jià)開盤前均不公開，暫為公司商業(yè)機(jī)密；開盤后可對外公開。
2）底價(jià)開盤前后，均不公開，公司內(nèi)部調(diào)控的價(jià)格原則，始終為商業(yè)機(jī)密。
3）營銷人員和營銷經(jīng)理以及公司員工，在開盤前不得擅自對項(xiàng)目產(chǎn)品定位定價(jià)，違者追究責(zé)任。
說明：
關(guān)于“華森·牧羊春城”項(xiàng)目房型的朝向問題，是否設(shè)計(jì)總體朝向價(jià)差，本案暫不作闡述，將另作專案分析，將對項(xiàng)目所有房型的朝向進(jìn)行系統(tǒng)區(qū)分、識別、列表，提出朝向價(jià)差策略， 特此說明。
九、華森·牧羊春城項(xiàng)目商業(yè)房定位
一）區(qū)域性樓盤當(dāng)前市面住宅房價(jià)調(diào)查：
1、水榭名居商業(yè)房起價(jià)：無大面積的商業(yè)房
2、康居人家商業(yè)房起價(jià)：2200元、2400元、2600元
3、磁湖新都商業(yè)房起價(jià)：沿湖路6500元、巷子內(nèi)4000元
4、牧羊詩苑商業(yè)房起價(jià)：買一層送一層，6000元（教院路）、9000元（藝校路）
二）華森·牧羊春城項(xiàng)目商業(yè)房初步定位
1、商業(yè)房初步定位價(jià)：3500-4000元（花園路方向）
2、車庫價(jià)位：（后期再作調(diào)查）
3、定位理由：
1）花園路商鋪價(jià)格普遍不高，斜對面新樓盤商鋪價(jià)格為3800元／M2
2）本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較好，商鋪價(jià)值完全可以略高于花園路同類產(chǎn)品價(jià)格。
3）綜合考慮周邊地區(qū)商圈氣候，尚不完善，故難售出高價(jià)。
4）如果本項(xiàng)目商業(yè)房配套設(shè)施完善，高尚，獨(dú)體規(guī)模大，對外招商，還可以提價(jià)；如果商業(yè)房布局小，配套一般，只能“走低價(jià)位，短期脫銷”之路�！ �