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華森·牧羊春城前期營銷策劃調整方案（3）
作者：在水底思想 時間：2008-9-28 字體：[大] [中] [小]
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二）競爭對手近期調查分析：
1、頤陽·金谷名都：
金谷名都已經開盤，高層、多層開始對外銷售，但是高層銷售不大理想。目前該項目的多層的起步價格、同層價格普遍高于小高層的相應價格，比如多層起步價格為2020元／平方米，高層起步價格為1880元／平方米，差價為20元／平方米，多層與小高層的起步價之間存在差異，其策略是前期重點推銷高層。
優(yōu)勢：
1）其地產開發(fā)理念與營銷理念相對成熟，有專業(yè)的銷售隊伍作支撐。
2）其電梯房三梯8戶，其營銷專業(yè)、物業(yè)管理相對成熟。
3）其項目社區(qū)大，更能聚集人氣，另外中商集團黃石分公司與其合作聯(lián)營，將會帶動八卦嘴一帶的商機。
4）交通有較好的優(yōu)勢，但有利有弊。
5）空中山水景觀較好
劣勢：
1）其項目地段位置靠近城區(qū)中心，且處于丁字路口處，交通更為方便，但是存在較大的安全隱患。
2）該項目背靠山體，在多雨時節(jié)，容易出現(xiàn)山體滑坡，波及該社區(qū)樓盤。
3）該項目靠近公路與鐵路，噪音污染與道路灰塵嚴重，噪音來自公汽與火車。
2、長龍·牧羊詩苑
該樓盤接近清盤階段，但是由于該公司內憂外困，資金鏈斷裂，尤為緊張，會導致后期有少量客戶退房的現(xiàn)象。
該項目一期早就處于清盤期，不會對華森項目構成大的競爭威脅，但是其二期小高層如果現(xiàn)在上馬興建，則會對華森項目造成較大的競爭威脅。當然，其公司的誠信度較差，遠不及華森公司，那么必然會讓一部分周邊居民在購房時考慮華森項目，本公司項目的小高層會有一定的競爭優(yōu)勢。
3、華泰·磁湖新都
磁湖新都的多層銷售狀態(tài)，好于其小高層銷售狀況�？傮w來說，其小高層對華森項目構成了較大的競爭威脅。目前該項目的小高層起步價格上升到1720元／平方米，物業(yè)管理費0.3元／平方米。
優(yōu)勢：
1）已經建成為現(xiàn)房；
2）存在地段優(yōu)勢，處于城市二線；
3）價格適中。
劣勢：
1）營銷手段單一；
2）小高層處于路邊，灰塵較多，可能導致部分客戶會選擇環(huán)境安靜、空氣清新的樓盤項目；
3）該項目的推廣力度不力，導致客戶對其產品品質度和美譽度認識不夠多，促使其項目產生模糊性購買力，導致營銷局面走向消極態(tài)勢。
4）該項目靠近公路與鐵路，噪音污染與道路灰塵嚴重，噪音來自公汽與火車。
4、江漢·水榭名居
該項目已經清盤，不構成威脅，不作分析。
5、牧羊·水云軒
該項目屬獨棟小高層，已經開盤，經筆者調查，該盤起步價格為1620元／平方米，其營銷人員說其電梯物業(yè)費在本地區(qū)是最低的，但未具體告知，對本項目的小高層構成威脅。營銷人員應該掌握其劣勢，學會在營銷過程中對其進行正面攻擊。
1）該項目優(yōu)勢：地段靠近沿湖大道，交通方便，空中部分住宅景觀較好；物業(yè)費用不算太高。
2）該項目劣勢：沒有相對成熟、專業(yè)的物業(yè)配套、園林社區(qū)配套，沒有較好的生態(tài)景觀支持。
6、雄俊·康居人家
該項目其起步價在1200－1300之間，多層處于清盤階段，小高層還有少量存量，該項目因劣勢較為突出（環(huán)境污染），優(yōu)勢也較為突出（價格低），所以與本項目產品品質及特點存在較大差異性，未能構成同等競爭態(tài)勢，故不作分析。
7、聚豪·金山花園
開發(fā)商是福建一個老板，該項目位于八卦嘴105號，項目由一棟小高層、三棟多層組成，戶型面積60－130平方米，共計10種戶型。該項目分析如下：
優(yōu)勢：該地段靠近八卦嘴中心地段，靠近沿湖大道主干道，處于棗子山路，周邊環(huán)境配套較好。
劣勢：該地段類似坡地結構，上下班車輛行使不夠方便、安全；從設計的戶型風格來看，十分不理想，戶型比較傳統(tǒng)，結構有些老化，甚至十分的不合理（一進門就是衛(wèi)生間的或旁邊就是衛(wèi)生間的戶型占了五分之二）；從該項目目前的推廣與營銷策略來看，有些紊亂。
威脅：該項目與華森項目的開發(fā)形態(tài)十分相似，一個小高層，三個多層，價格也可能較為接近，會成為華森項目的顯在競爭對手。
機會：該項目地處棗子山路，周邊環(huán)境配套較好，靠近八卦嘴中心地帶，會存在一定的住宅房的營銷機會點與營銷空間。
目前，據初步調查，該項目的前期促銷起步均價在1580－1620元／平方米之間。
五、房交會參展活動籌備計劃
房交會時間：初步定在2006年11月10、11、12三天。
房交會地點：體委大院內及門口兩側
舉辦 單位：黃石市房管局