當前位置：中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產酒店>詳細內容 “藍彩明珠”項目開發(fā)策劃案（2） 作者：佚名 時間：2003-6-17 字體：[大] [中] [小]

     總體平面布置上：在準確的項目市場定位的基礎上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過規(guī)劃后確定單體戶型。所以根據(jù)“藍彩明珠”項目所在地理位置的建筑規(guī)劃紅線所確定的7030.0㎡范圍,將兩幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，這樣就可以半圍合成一個近1000㎡的中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地的視野，并運用借景的手法將火燒堰的市政綠地引入到1000㎡的中心庭院，使整體上有一個較大的綠化庭院空間。兩幢“L”型的房屋進深均為21.0 M,長邊為南北朝向，短邊為東西朝向。所以建筑的結構形式為全框架結構�？偨ㄖ�面積為30572.0㎡
，臨街科華北路的底層和二層為營業(yè)房共計：3130.0㎡，公寓建筑面積為：23900.0㎡（公攤面積為：5151.6㎡）。地下設備用房及停車庫面積為：5355.0㎡。停車位：151輛，地下停車位：98輛，地上停車位：53輛。總戶數(shù)：304 戶。為了滿足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺的屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。
     單體戶型設計上：首先確定戶型的樓層平面布置。由于進深較大，可采用中內廊走道兩邊分戶的布局。結構形式為框架結構。戶型室內布局設計除衛(wèi)生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購的面積來考慮組合，然后通過開發(fā)商二次裝修提供菜單式服務來完成�？紤]到小戶型通風、采光的要求，采光面可以開槽。要求客廳、廚房、臥室均要直接采光，所以50—90㎡的戶型可考慮復式、錯層或躍層等形式，同時還考慮相鄰兩戶可變一戶的可能性。所以6層以上為兩層一戶，每戶的開間盡量采用3.6—4.0M的落地窗滿足采光。單數(shù)層沒有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。所以根據(jù)兩幢“L”型房屋的平面布置、具體戶型根據(jù)所處的位置、朝向、樓層、周邊環(huán)境等因素將房屋分為1、2、3類價格。1類價格在3380—4600元/㎡左右，2類價格在4380—4800元/㎡左右，3類價 格在4500—5380元/㎡左右。主流戶型為35—65㎡為1類的平層或復式，適合單身或兩人合伙居住，占總面積的60%左右，一般在6層以下，通常為一室一廳單衛(wèi)或兩室一廳單衛(wèi)。70—90㎡為2類，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。通常為兩室一廳單衛(wèi)或三室一廳單衛(wèi)，這類戶型主要為商務接待、會議、兼居住考慮。90—130㎡為3類，占總面積的25%左右，一般在10—12層。通常為三室兩廳雙衛(wèi)或兩室兩廳雙衛(wèi)。這類戶型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風等質數(shù)要求做到均好，所以面積大、價格高也是符合市場規(guī)律的。最后是130㎡以上的，也屬3類，占總面積的5%左右，位于12+1層，通常為復式或錯層戶型，要求各方面都要到位，主要為機構或集團訂做。要求總的戶型種類不超過10種便于銷售和推廣。
     建筑外觀設計上：整個建筑外形要求時尚、雅致、明快，給人一種“秀外慧中、馬路天使”的纖細、柔美、廋體形建筑形象。這樣和街對面的“同源大廈”的高大、渾圓、飽滿、敦實形象形成對比的、有趣的城市景觀。整個建筑外立面的主色調由藍色和白色組成，藍色為大面積的湛藍色落地窗；白色由梁、柱、墻貼小塊的純白面磚構成。輔助色采用檸檬黃和橘紅色作為線條色。利用陽臺出挑做封閉落地窗既滿足規(guī)范又擴大建筑面積。陽臺的頂板外伸成上面樓層的花臺和空調板，這樣業(yè)主綠化后形成立體生態(tài)建筑景觀，充分體現(xiàn)建筑的個性和空間的多變。
     建筑材料和設備的選用上：該項內容是成本控制的關鍵，因為品種、名目、檔次繁多，所以只提出使用的原則。主體結構材料的使用在滿足規(guī)范的前提下盡量選用價廉物美，因為不管是經(jīng)濟房還是高檔商品住宅，國家的結構規(guī)范只有一個；裝飾材料的使用則要考慮使用功能、消費者的品味、身份的定位等等，一般要在現(xiàn)有標準基礎上提升一至兩個檔次才能滿足一至兩年的銷售需要；設備通常為隱蔽工程，滿足使用要求即可，注意在價廉物美的基礎上要考慮使用成本和維修費用。
     建筑環(huán)境設計上：由于圍合的空間有限，可采用“以小見大”、“先抑后揚”、“開敞借景”等園藝手法使綠化、道路、休閑娛樂的空間變得舒適、有趣、充滿親和力。設計時有意識的制造溝通條件和溝通場所，同時也要符合未來業(yè)主的身份定位。所以不在乎樹種的名貴，場面的氣派，盡可能選用常見的樹木花草及石材、面磚配以不銹鋼管和板材、玻璃、鐵花、銅皮、現(xiàn)代燈具營造出時尚的、高品位的現(xiàn)代化園林。
     物業(yè)配套服務和設施：以保安、保潔、保養(yǎng)服務為主收取盡可能低的物管費，按1、2、3類住宅收費從1.5—2.0元/㎡不等，同時提供功能完善的、酒店應有的、贏利性的各類日常生活服務如洗衣、送餐及商務服務如傳真、打字、復印等等，此類服務要求達到三星級服務標準，并收取一定的服務費來補貼非贏利的物管費收入。這些費用都可從代收房費里扣除。要求物業(yè)管理公司在開發(fā)和銷售時介入，開發(fā)時從日后管理和最終用戶使用的角度就整體設計、工程設備安裝、人流車流控制和分流、潔污分區(qū)是否合理等問題提出合理化建議；銷售時指定某些營業(yè)房或公共場所的某個區(qū)域只能用來做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司統(tǒng)一管理�？腿擞惺抡掖筇�，一個電話便有人上門服務，快捷、安全、極富人情味。物管除必要的由開發(fā)商添置外，其他的盡量整合社會資源。
     以上開發(fā)策劃的內容通過整理已編制成設計任務書交由四川正源建筑設計事務所設計，并于2001年5月30日通過總平方案設計�，F(xiàn)在正進入擴初設計階段。同時，四川嘉麗來（香港）物業(yè)管理有限公司已與我們簽定投資合作協(xié)議并接手該項目的物業(yè)管理。該項目的融資洽談已取得成功，投資方對該項目的創(chuàng)新表現(xiàn)出濃厚的興趣，并已在保證資金安全的情況下投資1000萬。因此，該項目的開發(fā)策劃取得成功施工建設已于2001年上半年開始，樓盤銷售于2002年1月正式啟動。
     解釋：
     1）“藍彩明珠”開發(fā)策劃案作為在一個高價位土地條件上開發(fā)的房產項目，必然要拓展高級客戶空間和在已較為成熟的商務社區(qū)尋求需求的空白點，即開拓和創(chuàng)造出新的潛在的市場空缺：既能滿足中小公司的商務需求，又實現(xiàn)中小投資者隨時轉換居家、辦公兩種功能的公寓式自助酒店，從而與其他的周邊房地產項目相區(qū)別。我們最終在產品定位上，讓這種公寓式自助酒店實現(xiàn)了房屋功能的多角度自由轉換，讓死的不動產動起來了。同時通過多種資源的整合與完善的服務手段，推出并讓消費者接受了“用買住宅的錢買酒店，用買住宅的錢買辦公用房”的概念，并一舉獲得了投資方的認可，在房產項目開發(fā)上實現(xiàn)了高檔市場的獨特細分。
     2)“藍彩明珠”項目策劃案作為“公寓式自助酒店”從建筑使用功能上講，其創(chuàng)新類似于汽車行業(yè)的MPV、或SUV車。既可用作上下班代步，又可用作商務、旅行的MPV或SUV車，在國外越來越受到20---35歲的年輕人而喜歡運動的成功人士的喜愛，在國內這種趨勢也是增長的勢頭，這都是現(xiàn)代知識經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展必然出現(xiàn)的現(xiàn)象�？恐�識、靠靈活的創(chuàng)意頭腦作為經(jīng)營資本，使得越來越多的年輕人致富速度超過父輩，因此汽車行業(yè)出現(xiàn)的這種現(xiàn)象，必然在房地產領域出現(xiàn)。為年輕人提供時尚的居家、商住、投資等多功能公寓式住宅。讓住宅這種私人投資的固定資產動起來，這也是一個創(chuàng)新。MPV或SUV車是使用人不變，車的功能隨著用途不同在改變；“公寓式自助酒店”是房子的使用功能不變，使用人、使用時間在變。增加房屋的使用功能，并提供一個使用模式是本案策劃的一個創(chuàng)意。
     3）“藍彩明珠”開發(fā)策劃案作為“公寓式自助酒店”,從建筑結構形式來講是框架結構的“空殼式”建筑。建筑外形、上下水電管道、公共交通、環(huán)境等都是固定的，室內房間大小、裝修標準都由業(yè)主自己來決定。業(yè)主根據(jù)自己不同的生活時期的不同需求來決定是居家或是投資，或是臨時居家，商住兩用。業(yè)主在購房時，開發(fā)商為業(yè)主提供多種選擇的戶型圖，業(yè)主也可以自己提方案，開發(fā)商通過為業(yè)主提供這種菜單式的二次裝修來完成最后戶型設計。這樣的戶型總是能滿足業(yè)主的需求。業(yè)主接受它是主動的、參與性的，而不是現(xiàn)在開發(fā)商向業(yè)主提供的戶型設計，業(yè)主接受是被動的，因此出現(xiàn)大面積的拆墻改造，造成甲、乙雙方資源的浪費。所以這種策劃與汽車行業(yè)一致，例如中、高檔轎車外形都一樣，選裝件配置如CD、ABS、安全氣囊、多功能方向盤、尋航系統(tǒng)等，則根據(jù)客戶喜好自己選定。
     4）“藍彩明珠”策劃案作為公寓式自助酒店，從固定資產經(jīng)營模式來講，類似于鄧小平“一國兩制”的理論實踐。即讓房屋的所有權和經(jīng)營權或使用權分離，最后實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙贏購買，客戶通過按揭方式購買即可擁有所有權成為業(yè)主，但是為確�；厥胀顿Y則將公寓交由物業(yè)管理公司以自助酒店的形式負責代租，代租價格由業(yè)主根據(jù)自己的裝修標準和市場行情自定，但不得低于物業(yè)管理公司最低限價，用于保證還貸、保安、保潔等基本費用。業(yè)主自用也不例外。物業(yè)公司通過這種方式很容易獲得業(yè)主房屋的經(jīng)營權。由于本案策劃項目的市場唯一性，該項目的可行性報告很快就通過了，經(jīng)濟效益分析結果是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三贏的項目，而且把這個“概念”做足必然會帶動一二樓營業(yè)用房的銷售和口岸增值，又反過來促進公寓樓的銷售。如果開發(fā)商眼光長遠，該項目的經(jīng)營價值遠遠大于開發(fā)價值。
[第1頁]   [第2頁]